Verschiedene Notenbanken weltweit – darunter auch die Schweizer Nationalbank – haben in den letzten Wochen ihre Leitzinsen erhöht, zum Teil überraschend markant. Sie tun dies, weil eine der wichtigsten Aufgaben der Notenbanken die Erhaltung der Kaufkraft darstellt; mit anderen Worten müssen diese die steigende Inflation in den Griff bekommen. Dies hat Auswirkungen auf die Hypothekenzinsen, vorerst vor allem auf die längerfristigen Hypotheken. Die zwei Expertinnen Ursina Kubli, Leiterin Immobilien Research, und Andrea Berger, Produktmanagerin Finanzierungen der Zürcher Kantonalbank haben kürzlich in einem ausführlichen Beitrag erklärt, was dies für den Hypothekenmarkt bedeutet und vorauf EigenheimbesitzerInnen achten sollten.
Hypozinsen orientieren sich an den Erwartungen der Kreditgeber
Die Reaktion des Hpothekarmarktes auf die Zinsentscheide der Notenbanken basiert auf den Erwartungen der Kreditgeber. die ZKBschreibt: «Die langfristigen Hypotheken spiegeln die Markterwartungen bezüglich der Zinspolitik der SNB, die nach dem dezidierten Zinsschritt von Mitte Juni weitere Erhöhungen in Aussicht gestellt hat. Zudem erweist sich die Inflation auch in der Schweiz als hartnäckiger als erwartet.»
Ursina Kubli leitet die Abteilung Immobilienresearch der Zürcher Kantonalbank. (Bild: Flavio Pinton)
Ist die Tragbarkeit gefährdet?
Viele – vor allem ältere – EigentümerInnen fragen sich, ob durch die steigenden Zinsen nun wegen der Tragbarkeitsregel in Schwierigkeiten kommen könnten. Gemäss den Expertinnen der ZKB sind aber ein grosser Teil der EigentümerInnen langfristig finanziert und sie können zum Teil noch viele Jahre von tiefen Zinsen profitieren und haben somit Zeit, sich auf höhere Zinsen vorzubereiten. Ausserdem schreiben sie: «Bei sehr hohem Einkommen kommt ein Hypothekarnehmer nicht in die Bredouille, selbst wenn die Wohnkosten mehr als ein Drittel des Einkommens ansteigen würden. Er hat weiterhin genügend Mittel, um seine Fixkosten zu bezahlen. Auch bei hohen Vermögensbeständen wird die Tilgung der Hypothekarzinsen nicht zum Problem.» Beier Neuabschlüssen liegt hängt der Zinssatz von Festhypotheken von verschiedenen Faktoren ab, z.B. auch von deren Laufzeit; je länger diese dauert, desto höher der Zinssatz.
Solange aber der Leitzins der Nationalbank und damit auch der sogenannte Referenzzinssatz (Saron) bei oder unter Null liegen, werden die variablen Geldmarkthypotheken (z.B. Saron) aber vorerst stabil bleiben.
Andrea Berger ist Produktmanagerin Finanzierungen bei der Zürcher Kantonalbank. (Bild: Flavio Pinton)
Sollte man jetzt auf kurzfristige Laufzeiten wechseln?
Auf die Frage, ob man nun eher zu kürzen Laufzeiten wechseln soll, gibt die ZKB in ihrem Beitrag folgenden Rat: «Am Hypothekarmarkt liess sich bereits in den letzten Wochen ein Trend zu kürzeren Laufzeiten beobachten. Aus Kostensicht bleibt der Wechsel von langfristigen Hypotheken zu kurzfristigen Laufzeiten auch nach dem jüngsten Zinsentscheid der SNB attraktiv. Damit tragen die Eigenheimbesitzer oder Immobilieninvestoren jedoch das Zinsrisiko – ein Risiko, das angesichts der Hartnäckigkeit der Inflation eben auch in der Schweiz nicht zu unterschätzen ist.» Die ZKB-Expertinnen weisen aber auch darauf hin, dass Empfehlungen in Bezug auf die richtige Hypothekar-Strategie nicht nur von der erwarteten Zinsentwicklung abhängen, sondern auch von der Risikobereitschaft und dem Wunsch nach Flexibilität der SchuldnerInnen.
Weniger als 10 Prozent der MieterInnen können sich Wohneigentum leisten
Je höher die Zinsen, desto geringer ist aber auch der Prozentsatz der Schweizer Bevölkerung, die sich überhaupt noch ein Eigenheim leisten können. Bereits heute schätzte man 2019, dass sich nur rund 10 Prozent der MieterInnen über ausreichend Vermögen oder Einkommen verfügen, um sich eine durchschnittliche Immobilie kaufen zu können. Der Anteil dürfte inzwischen weiter gesunken sein und aufgrund der steigenden Zinsen noch weiter sinken. Auch Sparen wird schwieriger, da bei tiefen Zinsen und aktuell sinkenden Aktienkursen sowie steigender Inflation das Ersparte – wenn überhaupt – kaum mehr wächst.
Der Traum vom Eigenheim rückt damit für viele nochmals in weitere Ferne. Das ist für viele MieterInnen problematisch, weil aufgrund steigender Energiepreise und längerfristig auch wieder steigender Mieten auch die Mietkosten insgesamt ansteigen werden.
