Bauland horten ist rentabler als Bauen.
26.02.2026Die aktuelle Publikation von Raiffeisen Schweiz zum Immobilienmarkt identifiziert eine signifikante Fehlsteuerung im Schweizer Raumplanungsregime. Aufgrund fehlender rechtlicher Anreize und einer überdurchschnittlichen Renditeerwartung bei unbebauten Parzellen bleibt das vorhandene Verdichtungspotenzial ungenutzt. Dies führt zu einer künstlichen Verknappung, welche die Eintrittshürden für Wohneigentum massiv erhöht und eine sozialverträgliche Bekämpfung des Wohnraummangels verhindert.
Finanzielle Vorteile der Baulandhortung und die Folgen
Die ökonomische Logik der Bodennutzung entkoppelt sich seit 25 Jahren. Laut Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile generiert das blosse Halten von Bauland eine kumulierte Rendite von 592 %. Im direkten Vergleich dazu liefert die Realisierung und Bewirtschaftung eines Mehrfamilienhauses inklusive Wertsteigerung lediglich 400 % und dies erst noch mit höheren Risiken.
Solche Renditeunterschiede machen das Nicht-Bebauen betriebswirtschaftlich Sinn, sind jedoch volkswirtschaftlich kontraproduktiv. Aktuell sind zwischen 9,0 % und 16,7 % der Schweizer Wohnbauzonen unbebaut – eine Reserve, die theoretisch Wohnraum für bis zu 1,5 Millionen Personen bieten könnte. Die massive Outperformance von unbebautem Land gegenüber aktiv bewirtschafteten Immobilien oder dem Aktienmarkt erklärt die geringe Mobilisierungsrate auf dem Schweizer Markt.
Strukturelle Hindernisse und qualitative Mängel
Die Nutzbarkeit dieses Baulands ist jedoch eingeschränkt. Am Beispiel des Kantons Zürich zeigt sich, dass rund ein Viertel der Reserven noch nicht baureif ist. Zudem mindern topografische Einschränkungen, Naturgefahren oder eine ungenügende Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr die reale Verwertbarkeit vieler Parzellen. Die Folge ist eine äusserst geringe Mobilisierungsrate: Im Kanton Zürich führen zuletzt jährlich nur etwa 3 % der unbebauten Flächen tatsächlich einer Überbauung.
Die Folgen für den Eigenheimmarkt: Die Sparquote verliert gegen die Preisdynamik
Für private Haushalte hat sich der Kauf von Wohneigentum im Jahr 2025 weiter erschwert. Die nominellen Preissprünge – durchschnittlich +36’000 CHF bei Eigentumswohnungen und +55’000 CHF bei Einfamilienhäusern – übersteigen die durchschnittliche Sparfähigkeit der Bevölkerung deutlich. Benötigte ein junger Haushalt im Jahr 2010 noch rund 10 Jahre, um das notwendige Eigenkapital für ein Einfamilienhaus anzusparen, steigt dieser Wert heute auf 28 Jahre an.
Als erschwerend erweisen sich auch die geltenden Tragbarkeitregeln. Die Diskrepanz zwischen stagnierenden Reallöhnen und steigenden Beleihungsanforderungen führt dazu, dass das Sparziel trotz hoher Disziplin für viele Marktteilnehmer praktisch unerreichbar wird.
Kurzfristige Seitwärtsbewegung der Mieten ist wahrscheinlich
Während sich die Dynamik der Angebotsmieten 2025 aufgrund der temporär tieferen Zuwanderung und der als Folge stark gestiegenen Mieten rückläufigen inländischen Wohnungsnachfrage spürbar abschwächt, bleibt die fundamentale Knappheit bestehen.
«Mittel- bis langfristig ist vielmehr erneut mit Defiziten zu rechnen, da sich an der Zahl der Baugesuche bereits heute eine strukturell viel zu niedrige Bautätigkeit ablesen lässt. Die Knappheit am Mietwohnungsmarkt und der Aufwärtsdruck auf die Mieten dürften somit anhalten.», erklärt Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz.
Auch die Experten von Wüest Partner (Immo-Monitoring 2026) und der Zürcher Kantonalbank (ZKB-Immobilienbarometer) stützen die Einschätzung von Raiffeisen: Die Zahl der Baubewilligungen verharrt auf einem historisch niedrigen Niveau. Da die Wohnungsproduktion langfristig nicht mit dem Haushaltswachstum Schritt hält, ist mittelfristig mit einem erneuten Anstieg des Mietpreisdrucks zu rechnen. Weitere aktuelle Statistiken über Leerwohnungsziffern und den Mietpreisindex liefert auch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO).
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