Wie der Staat vom Immobilien-Boom profitiert.
17.11.2025Die aktuelle Ausgabe der Raiffeisen-Studie «Immobilien Schweiz – 4Q 2025» widmet ihr Schwerpunktkapitel der Frage, wie die öffentliche Hand in der Schweiz vom Immobilienboom profitiert. Im Vorwort der Studie heisst es dazu: «Benötigt die öffentliche Hand zusätzliche Einnahmen und erhöht deshalb die Steuern, besteht stets die Gefahr, dass steuerpflichtige Personen oder Unternehmen mit Abwanderung reagieren, um der höheren Belastung zu entgehen. Bei Immobilien stellt sich dieses Problem nicht. Sie sind untrennbar mit ihrem Standort verbunden und können nicht ausweichen. Aus steuertechnischer Sicht sind Immobilien daher eine besonders dankbare und verlässliche Einnahmequelle.»
Immobilien unterliegen einer Vielzahl unterschiedlicher Steuern und Abgaben.
Die Studie kommt zum Schluss, dass auch nach der Abschaffung des Eigenmietwerts die öffentliche Hand weiterhin stattliche Steuererträge bei den BesitzerInnen inländischer Liegenschaften eintreiben werde — insbesondere über die Grundstückgewinnsteuer. Diese sei insofern ein Unikum, als Privatpersonen einzig bei Immobilienanlagen einer Besteuerung der Kapitalgewinne unterliegen. In der Regel werden in der Schweiz nur Kapitalerträge besteuert, da Vermögen ohnehin bereits der Vermögenssteuer unterliegen.
Zwei Punkte seien den AutorInnen der Studie dabei besonders aufgefallen: «Erstens: das starke Wachstum der Immobiliensteuereinnahmen. Über Grundstückgewinnsteuern und Handänderungsabgaben partizipieren Kanton und Gemeinden direkt an den Wertzuwächsen der Immobilienbesitzer. Angesichts der stark gestiegenen Immobilienpreise in den vergangenen zwei Jahrzehnten sprudelten auch die Steuereinnahmen. Sie leisten heute einen bedeutenden Beitrag zur Finanzierung des Staatshaushalts.» Und zweitens falle auf, wie unterschiedlich die per Bundesgesetz den Kantonen vorgeschriebene Besteuerung der Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen ausfalle. Da Immobilien wie erwähnt nicht abwandern könnten, setze der Steuerwettbewerb dieser Vielfalt für einmal kaum Grenzen.
Grosse kantonale Unterschiede bei der Besteuerung von Handänderungen
Obwohl die staatlichen Einnahmen aus Immobilientransaktionen in den meisten Kantonen zu einem unverzichtbaren Bestandteil des Staatshaushalts geworden seien, variiere die kantonale Besteuerung von Immobilienverkäufen stark, schreibt die Raiffeisen Schweiz in ihrer Medienmitteilung. Und weiter: «Nicht alle Kantone erheben beispielsweise eine Handänderungssteuer. Auch bei der Berechnung der jeweils fälligen Grundstückgewinnsteuer gebe es grosse Unterschiede. Bei einem typischen Einfamilienhaus, einer 30-jährigen Haltedauer und einem Grundstückgewinn von 660’000 Franken resultiere ein durchschnittlicher kantonaler Steuersatz von 12,6 Prozent (CHF 83’000) auf diesen Gewinn. Die Bandbreite reiche bei diesem Beispielobjekt aber von bloss zwei Prozent (CHF 13’000) im Kanton Genf bis zu 26 Prozent (CHF 170’000) im Kanton St. Gallen.
«Obwohl für die Besteuerung der Grundstückgewinne schweizweit dieselben Grundsätze gelten, nutzen die Kantone ihren grossen Spielraum bei der konkreten Ausgestaltung offensichtlich aus. Unterschiedlichste Berechnungsmethoden der erzielten Gewinne, der Steuersätze sowie der vorgeschriebenen Haltedauerabschläge führen zu einer sehr heterogenen Steuerbehandlung der Immobilienverkäufer je nach Standort des verkauften Objektes,» konstatiert Fredy Hasenmaile.
Weitere wichtige wirtschaftliche Themen der Studie
Die Studie befasst sich im Übrigen mit weiteren wichtigen wirtschaftlichen Themen rund um den Immobilienmarkt. Sie analysiert dessen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, mit den fehlenden baulichen Impulsen trotz günstigem Marktumfeld, mit den erwarteten Preissteigerungen auf dem Eigenheimmarkt, den Herausforderungen auf dem Büroflächenmarkt und den rekordhohen Kapitalzuflüssen bei den Immobilienanlagen. Das Herunterladen der Studie als PDF lohnt sich also für alle, die sich für den Immobilienmarkt interessieren.