Wer profitiert vom Wegfall des Eigenmietwerts?

Am 28. September 2025 wird abgestimmt – aber zur allgemeinen Überraschung nicht über den Eigenmietwert, sondern über den «Bundesbeschluss über die kantonale Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften». Wie kommt das? Die Abschaffung des Eigenmietwertes hat das Bundesparlament bereits im Dezember 2024 beschlossen. Weil aber viele Bergkantone aufgrund der hohen Anzahl von Zweitliegenschaften hohe Steuerverluste hinnehmen müssten, sollen diese nun eine sogenannte Objektsteuer einführen dürfen, um die Verluste zu kompensieren. Die «Erlaubnis» für diese neue Steuer ist aber untrennbar mit der Abschaffung des Eigenmietwerts verbunden: ein Nein zu dieser Vorlage ist also auch ein Nein zu dessen Abschaffung.

SVIT Schweiz und auch der Hauseigentümerverband (HEV) setzen sich aktiv für ein Ja ein. SVIT schreibt, die Steuer habe einen entscheidenden Pferdefuss: «Sie belastet ein fiktives Einkommen – also eines, das die betroffenen Wohneigentümer gar nicht erzielt haben. Besonders im Alter wird dies zur Falle. Durch die Steuerprogression und die Höhe des steuerbaren Einkommens werden all jene bestraft, die ihre hypothekarische Belastung kontinuierlich verringert haben, um im Alter sorgenfrei zu leben.»

Wer profitiert – wer verliert?

Kurz: Gemäss einer Analyse des Bundes dürften rund 82 Prozent aller Eigenheimbesitzer bei einem Hypothekarsatz von rund 1.5 Prozent vom Systemwechsel profitieren, darunter vor allem auch Senioren mit wenig Hypotheken.

Das VZ VermögensZentrum hat nun auf ihre Webseite im Detail zusammengefasst, wer von einer Systemänderung profitieren würde und wer nicht, und dabei zwei Szenarien beschrieben sowie wertvolle Tipps formuliert, wie man als Hauseigentümer auf den Systemwechsel reagieren sollte.

Szenario Neukäufer und Pensionierte:

Ohne Eigenmietwert sinkt in der Regel bei den heute tiefen Hypothekarzinsen die Steuerbelastung. Viele Pensionierte profitieren, wenn bei Ihnen der Eigenmietwert einen hohen Anteil des steuerbaren Einkommens ausmacht. Zudem sind die Hypotheken oft weitgehend amortisiert und der Unterhalt auf das Nötigste beschränkt. Neukäufer profitieren davon, dass in den ersten zehn Jahren ein beschränkter Schuldzinsabzug möglich bleibt und noch wenig Unterhaltskosten anfallen.

Szenario Liegenschaften mit Sanierungsbedarf:

Bei hohem Sanierungsbedarf ist die Abschaffung des Eigenmietwerts für Eigentümer von älteren oder renovierungsbedürftigen Immobilien weniger erfreulich. Werterhaltende Investitionen und die Unterhaltspauschale wären künftig nicht mehr abzugsfähig.

Das Fazit des VZ: «Das aktuelle System begünstigt Wohneigentümer, die hohe Zins- und Unterhaltsausgaben haben. Bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts wären diese steuerlich schlechter gestellt.»

Generell gilt: Ob Sie persönlich profitieren von der Abschaffung hängt sehr von Ihrer Einkommen- und Vermögenssituation ab und vom Zustand Ihrer Liegenschaft. Ausserdem verändern sich Vor- und Nachteile mit den geltenden Hypothekarzinsen. Steigen diese wieder deutlich, sinken die Vorteile der Abschaffung des Eigenmietwerts deutlich, da diese im alten System abzugsfähig waren.

Steuereinnahmen sinken beim Systemwechsel

Bei den heute tiefen Zinsen ist eines sicher: Mit dem Systemwechsel sinken die Steuereinnahmen von Bund, Kanton und Gemeinden. Die Eidgenössische Steuerverwaltung erwartet ein Minus von 1,8 Milliarden Franken pro Jahr, sollte der Hypothekarzins auf dem aktuellen Stand von rund 1,5 Prozent bleibe. Rund 400 Millionen davon sind Bundessteuern, die übrigen 1,1 Milliarden entfallen auf die Kantone und Gemeinden. Nicht berücksichtigt sind dabei die Einführung allfälliger Objektsteuern in den Kantonen. Wenn der Hypothekarzins aber wieder über 3 Prozent steigen sollte, würde die öffentliche Hand von Mehreinnahmen profitieren. Im aktuell wahrscheinlicheren Szenario von Hypothekarzins um 1,0 Prozent, rechnet die Steuerverwaltung die Steuerverlusten von rund 2,5 Milliarden.