Für Besitzerinnen und Besitzer von privaten Immobilien gehören die Hypothekenzinses und deren künftige Entwicklung zu den wesentlichen Kostenfaktoren. Nach einer langen Phase unveränderlich tiefer Zinsen – sowohl auf dem Kapital- wie auch auf dem Hypothekenmarkt – herrscht aktuell grosse Verunsicherung über deren Zukunft. Die lange Phase mit der Pandemie und noch viel mehr der Krieg in der Ukraine haben die Güter-, Aktien- und Kapitalmärkte durchgeschüttelt. Die Medien kommentieren fast pausenlos die Veränderungen an den Märkten. Wir haben daher für Sie ein paar aktuelle Analysen über die Finanzmärkte aus Schweizer Quellen zusammengetragen, um aufzuzeigen, wohin die Hypothekarzins-Reise tatsächlich gehen könnte

Zinsprognose der UBS – Hypotheken im aktuellen Zinsumfeld

Für die UBS ist die zentrale Frage, wie aggressiv die Zentralbanken auf die jeweiligen ökonomischen Rahmenbedingung in den entsprechenden Ländern reagieren. Diese sind in der Schweiz deutlich anders als beispielsweise in der EU oder in den USA. Die UBS schreibt auf ihrer Website:

«Die 10-jährigen Zinsen in der Schweiz sind im Windschatten der US- und der deutschen Zinsen seit Jahresanfang um beinahe 1 Prozent gestiegen. Die hohe Inflation in Europa und den USA, der Anstieg der Energiepreise in den letzten Monaten und die zunehmend nervösen Zentralbanken haben zu diesem starken Anstieg der Zinsen geführt.

Der Krieg in der Ukraine und die massiv höheren Energiepreise führen nicht nur kurzfristig zu hoher Inflation, sondern lasten auch auf der Konjunktur und mindern so den längerfristigen Inflationsdruck. Das stellt infrage, ob die Zentralbanken wirklich so aggressiv reagieren werden, wie das heute die längerfristigen Zinsen widerspiegeln. Wenn dem nicht der Fall ist, stellt der starke Anstieg eine Übertreibung dar und die Zinsen für Bundesanleihen und Hypotheken dürften sich in den nächsten Quartalen wieder auf einem tieferen Niveau einpendeln.»

Quellen: Bloomberg, UBS Switzerland AG

Quellen: Bloomberg, UBS Switzerland AG; Werte bis einschliesslich 2010 basieren auf Libor und ab 2011 auf SARON. Der effektive Zinssatz des Produkts berechnet sich aus Marge + Compounded SARON der jeweiligen Abrechnungsperiode. Für die Berechnung des Zinssatzes kann der Compounded SARON nie kleiner als null sein.

ZKB sieht das Ende der Negativzinspolitik der SNB nahen

In seinem Artikel über die Zinsentwicklung in der Schweiz sieht David Marmet, Chefökonom der ZKB, ein Ende der Negativzinspoliitik der SNB. Er fragt sich, ob der Krieg in der Ukraine und die damit zusammenhängenden, steigenden Energiepreise, das absehbare Ende er Pandemie und eine wieder wachsende globale Nachfrage die Inflation auch in der Schweiz steigen lassen – und damit auch die Hypothekenzinsen. Hinsichtlich der Entwicklung der Hypothekenzinsen zieht er folgendes Fazit: «Da die Teilnehmer an den Finanzmärkten von der SNB deutlich mehr als eine Zinserhöhung bis Ende 2022 erwarteten, sind auch die Renditen der Schweizer Staatsanleihen gestiegen. Dies wiederum führte zu steigenden Hypothekarzinsen. Geht der Anstieg ungebremst weiter? Die SNB wird gemäss unseren Einschätzungen die Leitzinsen nicht in dem Ausmass anheben, wie es die Finanzmarktteilnehmer erwarten. Indes werden sich die Schweizer Eidgenossen der globalen Renditedynamik nicht ganz entziehen können. Dies spricht für leicht höhere Schweizer Renditen – und indirekt auch für leicht höhere Hypothekarzinsen. Damit ist die Zinswende zwar eingeläutet, das Zinsniveau wird aber noch für sehr lange Zeit unter dem historischen Durchschnitt bleiben.»

Das VZ VermögensZentrum rät zur Ruhe

In einem Artikel von Adrian Wenger, Hypothekarexperte beim VZ Vermögenszentrum, rät der Autor, jetzt sei es wichtig, trotz steigender Hypothekenzinsen, die Ruhe zu bewahren. Zwar schrecke die Tatsache auf, dass die Zinsen für langfristige Festhypotheken in den letzten Monaten um bis zu einem Prozentpunkt gestiegen seien. Er schreibt: «Aus Angst, sie könnten weiter steigen, möchten viele Hypothekarnehmer die tiefen Zinsen schleunigst möglichst lang fest anbinden. Nüchtern betrachtet ist das nicht sinnvoll. Es lohnt sich nach wie vor, eine kurzfristige Hypothek zu wählen. Geldmarkthypotheken (Saron) sind immer noch viel günstiger und flexibler.»

Es gebe eine Reihe von Gründen, die gegen einen sofortigen Wechsel sprechen, meint er und zählt auf:

  • Während sich die Zinssätze für Festhypotheken am Kapitalmarkt orientieren, hängen jene für Geldmarkt-Hypotheken in der Schweiz von der Zinspolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) ab.
  • Der Saron liegt aktuell bei rund minus 0,75 Prozent. Doch Banken rechnen mit einer kalkula­to­rischen Untergrenze von mindestens null Prozent. Wer eine Hypothek aufnimmt oder erneuern muss, profitiert also von einem Zinspuffer von 0,75 Prozent.
  • Das bedeutet, dass eine Geldmarkthypothek erst teurer wird, wenn die SNB ihren Leitzins über null Prozent anhebt. Dafür wären zum Beispiel vier Zinsschritte à 0,25 Prozentpunkte notwendig.
  • Und bis die Geldmarkt-Hypothek gleich teuer würde wie die Festhypothek, müsste der Leitzins sogar um 2 Prozentpunkte und mehr steigen. Dafür gibt es bisher keine Anzeichen. Und die Erfahrung zeigt, dass Zinserhöhungen in der Regel langsamer erfolgen als Zinssenkungen.»

Ein Umsteigen empfiehlt er erst bei einem klaren Trendwechsel: «Wer heute für seine Geldmarkthypothek 0,85 Prozent bezahlt, zahlt auch dann noch 0,85 Prozent, wenn die SNB die Zinsen um 0,75 Prozentpunkte auf null Prozent erhöht. Erst wenn die Leitzinsen und somit der Saron über diese Schwelle steigen, steigt auch der Hypothekarzins an. Steigen die Leitzinsen um einen ganzen Prozentpunkt auf plus 0,25 Prozent, kostet die Geldmarkthypothek neu 1,1 Prozent (0,85 plus 0,25 Prozent). Selbst dann ist sie aber immer noch viel günstiger als eine Festhypothek. Geldmarkthypotheken waren in den letzten 30 Jahren praktisch immer günstiger als Festhypotheken.»