Raiffeisen: Bericht zum Immobilienmarkt.

Die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick

Die Studie bietet lesenswerte Informationen über die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die aktuellen Unsicherheiten im Zusammenhang mit den globalen Veränderungen als Folge der US-Handelspolitik. Sie zeigt auf, dass die feststellbare Belebung der Mietwohnungs-Produktion zwar positiv stimmt, für eine Beruhigung aber bei weitem noch nicht ausreichend ist. Wörtlich heisst es in der Studie: «Ob allerdings selbst unter Negativzinsen die hohen Bauniveaus der Vergangenheit wieder erreicht werden, ist äusserst fraglich, dämpfen doch regulatorische Hürden und begrenztes Bauland unverändert das Potenzial.»

Im Eigenheimmarkt lasse die zinsbedingt zunehmende finanzielle Attraktivität von Wohneigentum gegenüber dem Wohnen zur Miete die Eigentumsnachfrage kräftig steigen und motiviere viele Haushalte zum Kauf. Auf dem Eigenheimmarkt komme es folglich nach durchschrittener Talsohle zu wieder spürbar mehr Handänderungen und das Wachstum des Hypothekarvolumens lege – von tiefen Niveaus ausgehend – deutlich zu. Parallel ziehe auch die Preisdynamik wieder an, stellt Raiffeisen fest.

Die wachsende Nachfrage nach Wohnraum erfordere nach Ansicht von Raiffeisen eine deutliche Steigerung des «ungeliebten» Ersatzneubaus zur Verdichtung des Angebots. Diese sei jedoch umstritten, denn zwar entstünden so durchschnittlich pro abgerissene Wohnung vier neue, gleichzeitig verschwände damit aber günstige Altwohnungen und die neu entstehenden Wohnungen seien meist teurer. Damit der Ersatzneubau gesellschaftlich akzeptiert bleibe, müsse gemäss der Studie «vermehrt auf soziale und ökologische Verträglichkeit geachtet werden.» Es sei klar, dass eine gleichzeitige Sicherung von günstigem Wohnraum, Bewahrung alter Gebäudestrukturen und Begrenzung der Flächenausdehnung nicht möglich sei.

Raiffeisen-Markteinschätzung im Überblick

Die wichtigsten Fakten zur aktuellen Marktlage fasst die Studie in wenigen Stichworten zusammen, die wir hier wörtlich zitieren:

Nachfrage

• Bevölkerung: In den ersten drei Monaten dieses Jahres lag der internationale Wanderungssaldo der ausländischen Wohnbevölkerung der Schweiz um 3% tiefer als in der entsprechenden Vorjahresperiode. Damit bleibt die Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum anhaltend hoch.
• BIP: Nach einem bescheidenen BIP-Plus von 0.9% im letzten Jahr erwarten wir 2025 mit ebenfalls 0.9% keine Beschleunigung der Wachstumsdynamik. Die hohe Unsicherheit durch die amerikanische Handelspolitik sowie die Industrierezession in Deutschland belasten vor allem exportorientierte Industrieunternehmen.
• Einkommen: Aufgrund der sehr tiefen Teuerung ergibt sich für die Haushalte 2025 ein ansehnliches Reallohnplus. Der Privatkonsum wird sich weiterhin als zuverlässige Stütze für die Gesamtwirtschaft erweisen.
• Finanzierungsumfeld: Mit der erwarteten Leitzinssenkung auf null werden Geldmarkthypotheken noch einmal günstiger. Die Zinsen von Festhypotheken dürften auf ihren wieder sehr tiefen Niveaus verharren und vorerst seitwärts tendieren.
• Anlagen: Durch die sehr tiefen Zinsen und stark steigenden Mieten hat sich die relative Attraktivität von Immobilienanlagen gegenüber festverzinslichen Anlageklassen wieder spürbar ausgeweitet. Bereits fliesst wieder mehr Kapital in Betongold.

Angebot

• Bautätigkeit: 2024 hat die Zahl der Wohnungen in eingereichten Baugesuchen um 3’400 Wohnungen (+7%) gegenüber dem Vorjahr zugenommen. für eine Linderung der Wohnungsknappheit müsste die Projektionstätigkeit jedoch weiter zulegen und über Jahre auf dem höheren Niveau verharren.
• Leerstände: Mittlerweile sind die Leerstands- und Angebotsquoten derart tief, dass sie allmählich gegen ihren unteren Widerstand stossen und damit ihre Aussagekraft als Knappheitsindikatoren verlieren. Die Knappheit manifestiert sich derzeit in einem Zusammenrücken der Haushalte im bestehenden Wohnungspark und in einer weiterhin hohen Mietpreisdynamik.

Preisausblick

• Eigentum: Finanziert mit einer Geldmarkthypothek lebt es sich im Wohneigentum bald rund ein Drittel günstiger als in einer Mietwohnung. Auch mit Festhypotheken sind die Einsparungen beträchtlich. Dieser Wohnkostenvorteil treibt die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden und lässt die Preise bereits wieder kräftig ansteigen.
• Mieten: Bestandsmieter können im Herbst 2025 mit einer weiteren Referenzzinssatzsenkung rechnen. Die Angebotsmieten steigen aufgrund der anhaltend hohen Wohnraumknappheit dagegen weiter kräftig an.