Verdichtung: Die Zukunft liegt in den Agglomerationen.

Verdichtetes Bauen gilt seit Jahren als Königsweg gegen die Wohnungsnot und die Zersiedelung der Schweiz. Doch in den historischen Kernstädten stösst dieses Konzept an harte bauliche, rechtliche und gesellschaftliche Grenzen. Die Genfer Kantonsplanerin Ariane Widmer Pham sowie eine neue Studie im Auftrag des Bundes zeigen unabhängig voneinander, warum das eigentliche Entwicklungspotenzial der Schweiz heute in den Agglomerationen liegt – und weshalb selbst gute Verdichtungsprojekte in den Städten oft am Rechtssystem scheitern. Was das für die bauliche Zukunft der nächsten Jahre bedeutet – und warum das auch für Käuferinnen und Käufer von exklusivem Wohneigentum relevant ist, lesen Sie im folgenden Beitrag.

Warum die Kernstädte kaum mehr Spielraum bieten

Für Ariane Widmer Pham, die während 16 Jahren die Agglomerationsplanung im Westen Lausannes leitete und heute als Kantonsplanerin von Genf amtet, ist die Sache klar: Die historischen Kernstädte – jene dichten, vor den 1930er- bis 1950er-Jahren entstandenen Strukturen – gehören zu den baukulturell wertvollsten und damit schützenswertesten Räumen der Schweiz. Wer sich am Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder (ISOS) orientiere, erkenne rasch, dass an diesen identitätsstiftenden Orten baulich kaum mehr etwas verändert werden könne und solle. Das eigentliche, massive Transformations- und Verdichtungspotenzial liege deshalb nicht im historischen Zentrum, sondern in den Räumen darum herum: in jenen weitläufigen Agglomerationen, die nach 1950 im Zuge der Automobilisierung entstanden sind – geprägt von Verkehrsachsen, Industriearealen, Einkaufszentren und Logistikbauten.

Das System hinter den Einsprachen: Wenn gute Projekte keinen Schutz geniessen

Wie real diese Grenzen sind, zeigt eine neue Studie von Christian Brütsch und Joëlle Zimmerli im Auftrag des Bundesamts für Raumentwicklung (ARE) und des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO), publiziert im Swiss Real Estate Journal. Ihr zentraler Befund: Einsprachen und Rekurse sind längst kein Randphänomen mehr, sondern eine der grössten Hürden bei der Schaffung von neuem Wohnraum – nicht in erster Linie, weil Projekte schlecht wären, sondern weil das Rechtsmittelsystem selbst strukturelle Angriffsflächen bietet.

Das eigentliche Problem liegt tiefer, als es die bekannte Klage über «Einsprachenflut» vermuten lässt: Qualitätsvolle Innenverdichtung ist auf Interessenabwägungen und planerische Kompromisse angewiesen – genau diese Flexibilität lässt sich jedoch juristisch angreifen. Die Anliegen von Nachbar:innen, der Schutz schützenswerter Ortsbilder sowie ökologische Belange geniessen einen klaren rechtlichen Schutzstatus; die sorgfältig austarierte Gesamtqualität eines Bauprojekts hingegen nicht. Besonders deutlich wird dies beim ISOS: Ein Abweichen von der «ungeschmälerten Erhaltung» eines schützenswerten Ortsbilds ist nur bei gleich- oder höherwertigen nationalen Interessen möglich – selbst dort, wo eine Abwägung angebracht wäre, verlangt das Gesetz die «grösstmögliche Schonung». Gerichte prüfen dabei meist nur, ob die Herleitung eines Entscheids nachvollziehbar ist, nicht aber das städtebauliche Gesamtergebnis – was formale Anfechtungen gegenüber substanziellen Qualitätsurteilen begünstigt.

Die Studie schlägt deshalb drei Reformrichtungen vor: das öffentliche Interesse an der Wohnraumversorgung normativ zu stärken, klarere Kriterien für gut abgestützte Interessenabwägungen zu schaffen, und ausgehandelten Planungskompromissen einen eigenständigen rechtlichen Schutzwert zu verleihen. Ein erster Hoffnungsschimmer zeigt sich bereits: Das Bundesgericht hat jüngst mehrfach Gemeinden gestützt, die mit planungsrechtlichen Mitteln – etwa bei Zürcher Business-Apartments – ein gewichtiges öffentliches Interesse an Wohnraum für die ansässige Bevölkerung geltend machten.

Die Agglomeration als eigentliches Transformationsfeld

Widmer Pham sieht in den Agglomerationen deshalb das «Labor» der künftigen städtischen Schweiz – Genf sei dafür ein besonders lehrreiches Beispiel: eine Stadt in engem Raum mit dynamischer Wirtschaft und entsprechendem Wachstumsdruck. Anstelle des früher üblichen radikalen Ersatzneubaus plädiert sie vehement für ein «Weiterbauen am Bestand»: Gebäude aus den 1950er- bis 1970er-Jahren aufstocken, verlängern, anbauen oder mit neuen Volumen ergänzen, statt sie abzureissen. Das erhalte nicht nur graue Energie und historische Bausubstanz, sondern verhindere auch, dass die ansässige Bevölkerung verdrängt wird.

Als Modell dient ihr das von acht Gemeinden getragene Planungsbüro Lausanne-West (SDOL), das sie selbst über 16 Jahre leitete. Drei Elemente hätten den Erfolg ausgemacht: eine gemeinsame, kollektive Vision der beteiligten Gemeinden; ein nie abbrechender Dialog auch bei politischen Spannungen; und eine klare methodische Trennung zwischen überkommunalen und rein kommunalen Interessen, verbunden mit einer legitimierten Stelle, die diese überkommunale Vision Schritt für Schritt umsetzt. Ausgelöst wurde die Kooperation durch handfesten Leidensdruck – Finanznot, stagnierendes Wachstum und ein kantonales Planungsmoratorium wegen der Luftverschmutzung –, der die acht Gemeinden zwang, sich zusammenzuraffen. Das Ergebnis: ein modernisierter Bahnhof, eine neue S-Bahn-Station, eine Tramlinie und ein dichtes Busnetz, finanziert unter anderem über den nationalen Agglomerationsfonds.

Dichte als Chance statt Schreckgespenst

Ein zentrales Element von Widmer Phams Planungsphilosophie ist das polyzentrische Modell: Nutzungen werden gezielt in Subzentren rund um Bahnhöfe und S-Bahn-Stationen gebündelt, nach dem Credo «Die Nutzungen kommen zu den Menschen». Eine gewisse Dichte ist dabei aus ihrer Sicht keine Bedrohung, sondern schlicht die städtische Physik: Läden und Cafés im Erdgeschoss funktionieren wirtschaftlich nur, wenn genügend Menschen im direkten Umfeld leben. In Genf, wo Quartiere im Schnitt sieben bis neun Geschosse aufweisen, sorgt genau diese Dichte für belebte Strassen und überlebensfähige Quartierläden. Bezeichnend ist dabei der kulturelle Unterschied zur Deutschschweiz: Während Gebäude über 30 Meter in Zürich oft Abwehrreflexe auslösen, ist man in Genf und Lausanne an grosse Massstäbe gewöhnt – eine Folge der jahrhundertealten Enge des Stadtkantons, in dem Aufstocken seit Calvins Zeiten zur Tradition gehört. Gekoppelt ist diese hohe Dichte in Genf oft an eine bewusste Durchmischung: Bei vielen Neubauprojekten gilt die «Drei-Drittel-Regel» mit freitragenden Eigentums- und Mietwohnungen, Wohnungen mit kontrollierten Preisen und subventioniertem Wohnraum.

Zur Debatte um neue Einzonungen auf der grünen Wiese bleibt Widmer Pham klar: Das 2013 von 62 Prozent der Stimmberechtigten angenommene Raumplanungsgesetz sei ein unmissverständliches «Stopp, es genügt mit der Zersiedelung!» gewesen. Das Potenzial innerhalb der bestehenden Bauzonen sei nach wie vor riesig – man stehe erst am Anfang, die Innenentwicklung richtig auszuloten.

Was das für Käuferinnen und Käufer von exklusivem Wohneigentum bedeutet

Für den Erwerb einer exklusiven Liegenschaft hat diese Entwicklung praktische Konsequenzen. Solange gute Verdichtungsprojekte in den Städten rechtlich benachteiligt bleiben und Bauverfahren sich über Jahre hinziehen, bleibt das Angebot an zentral gelegenem, hochwertigem Wohneigentum in etablierten Lagen knapp – ein Faktor, der die Werte bestehender Innenstadt- und Seelagen tendenziell weiter stützt. Gleichzeitig lohnt sich ein Blick auf jene Agglomerationsgemeinden, die – ähnlich wie einst Lausanne-West – aktiv, mit Weitsicht und über Gemeindegrenzen hinweg an ihrer Entwicklung arbeiten: gute ÖV-Anbindung, ein modernisierter Bahnhof, eine sorgfältig gestaltete Quartierentwicklung. Solche Orte können sich mittelfristig zu neuen, gefragten Adressen entwickeln, auch im gehobenen Segment. Für Verkäuferinnen und Verkäufer wiederum unterstreicht die anhaltende Knappheit in verdichtungsresistenten Toplagen den Wert einer fundierten, aktuellen Einschätzung der eigenen Liegenschaft.

Diese Entwicklungen sind oft komplex und für ortsunkundige Käufer:innen kaum voraussehbar. Grundlage für eine fachkundige Beratung sind daher eine genaue Kenntnis der Verhältnisse vor Ort, eine gute Vernetzung mit regionalen Entscheidungsträger:innen sowie langjährige Erfahrung auf den Immobilienmärkten in den jeweiligen Kernstädten und Regionen. Wüst und Wüst ist seit Jahren in den Kernmärkten Zürich, Zug, Luzern, St. Moritz, Pfäffikon/SZ und Basel verankert und verfügt über fundierte Kenntnisse der regionalen Markt- und Standortentwicklung.

Quellen: Jürg Zulliger, Interview mit Ariane Widmer Pham, «Die Agglomeration ist das Spielfeld und die Zukunft», NZZ Real Estate, Juli 2026; Jürg Zulliger, «Paradoxe Welt rund um Einsprachen: Wer verdichten will, macht sich angreifbar», NZZ Real Estate, Juli 2026, basierend auf: Christian Brütsch und Joëlle Zimmerli, «Einsprachen im Kontext der Innenverdichtung: Wohnbauprojekte brauchen einen Schutzwert», Swiss Real Estate Journal Nr. 32, Juni 2026.