Gute Marktchancen für exklusive Liegenschaften.
13. August 2026Nach einem aussergewöhnlich dynamischen 2025 zeigt sich der Schweizer Wohneigentumsmarkt zu Beginn des laufenden Jahres etwas ruhiger – bleibt aber auf hohem Niveau. Tiefe Zinsen, ein strukturell knappes Angebot und die anstehende Abschaffung des Eigenmietwerts sprechen weiterhin für steigende Preise, während sich am Geschäftsflächenmarkt ein differenziertes Bild zwischen Büro- und Verkaufsflächen abzeichnet. Ein vertiefter Blick auf die aktuellen Einschätzungen von UBS und Wüest Partner – mit besonderem Augenmerk auf das, was KäuferInnen und VerkäuferInnen im gehobenen Segment jetzt wissen sollten.
Solides, aber gedämpftes wirtschaftliches Fundament
Wüest Partner rechnet für 2026 mit einem moderaten realen Wirtschaftswachstum von 1,1 Prozent, womit die Dynamik unter dem Zehnjahresdurchschnitt von 1,9 Prozent bleibt. Gedämpft wird das Wachstum insbesondere durch geopolitische und geowirtschaftliche Entwicklungen sowie den weiterhin stark bewerteten Schweizer Franken – die Eskalation im Nahen und Mittleren Osten hat seit Anfang März zudem für deutlich gestiegene internationale Energiepreise gesorgt.
Auch der Arbeitsmarkt kühlt sich ab: Nach einem Beschäftigungswachstum von nur 0,2 Prozent im Vorjahr wird für 2026 ein moderates Plus von 0,4 Prozent erwartet, unter anderem, weil Effizienzgewinne durch den verstärkten Einsatz künstlicher Intelligenz die Schaffung neuer Stellen bremsen. Entsprechend dürfte auch die Zuwanderung mit einem unterdurchschnittlichen Bevölkerungswachstum von 0,6 Prozent etwas verhaltener ausfallen als in den Vorjahren.
Zinsen: Seitwärtsbewegung statt klarer Richtung
Für die kommenden Monate erwartet UBS keine klare Richtung, sondern eine Seitwärtsbewegung; erst 2027 könnte es bei einer erwarteten Konjunkturerholung wieder zu einem Anstieg der SARON-Zinsen kommen. Zehnjährige Festhypotheken liegen laut Wüest Partner aktuell bei rund 1,9 Prozent – im historischen Vergleich weiterhin ein attraktives Niveau.
Wohneigentum: Nach starkem 2025 folgt eine Verlangsamung auf hohem Niveau
Die Preise für Wohneigentum stiegen 2025 erneut deutlich: Im vierten Quartal lagen die Preise für Eigentumswohnungen 4,5 Prozent und jene für Einfamilienhäuser sogar 5,3 Prozent über dem Vorjahresquartal – in beiden Segmenten über dem Zehnjahresdurchschnitt. Zu Beginn des Jahres 2026 setzte sich der Preisauftrieb zunächst fort: Im ersten Quartal lagen die Preise für Stockwerkeigentum 4,5 Prozent und jene für Einfamilienhäuser 4,3 Prozent über dem Vorjahresniveau.
Gleichzeitig zeigen sich erste Anzeichen einer Abschwächung, insbesondere bei den Einfamilienhäusern: Das quartalsweise Wachstum betrug dort nur noch 0,7 Prozent und lag damit unter dem Tempo des Vorjahres. Für das Gesamtjahr 2026 rechnet Wüest Partner mit Preisanstiegen von rund 3,3 Prozent bei Einfamilienhäusern und 3,5 Prozent bei Stockwerkeigentum – eine Verlangsamung gegenüber 2025, aber kein Ende der Aufwärtsbewegung.
Vier Treiber bestimmen weiterhin den Markt
Die wesentlichen Treiber des Wohneigentumsmarkts bleiben weitgehend unverändert. Erstens ermöglichen die anhaltend tiefen Zinsen eine Finanzierung zu vergleichsweise günstigen Konditionen. Zweitens dürfte die Abschaffung des Eigenmietwerts die steuerliche Belastung des Wohneigentums für viele Haushalte senken und dessen Attraktivität zusätzlich erhöhen – ein Punkt, der insbesondere für Käuferschaften im gehobenen Segment mit entsprechend hohem Eigenmietwert ins Gewicht fällt. Drittens bleibt das Angebot begrenzt: Im ersten Quartal 2026 lag die Angebotsquote in beiden Segmenten unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Viertens verstärken die geringe Auswahl und das hohe Mietpreisniveau auf dem Mietwohnungsmarkt für Haushalte mit entsprechenden finanziellen Mitteln den Anreiz, ins Wohneigentum zu wechseln.
Warum das Angebot knapp bleibt
Die jüngsten Entwicklungen im Bau sprechen nicht für eine kurzfristige Ausweitung des Angebots. Zwar nahmen die nominalen Investitionen in den Bau von Mehrfamilienhäusern 2025 um schätzungsweise 7,0 Prozent zu, doch relativiert sich dieses Signal: Ein wachsender Teil der Projekte entfällt auf Ersatzneubau, bei dem zunächst bestehende Wohnungen wegfallen, sodass der Nettowohnungszugang begrenzt bleibt. Auch bei den Einfamilienhäusern ist keine eigentliche Baudynamik erkennbar, und daran dürfte sich 2026 wenig ändern – die Investitionen fliessen zunehmend in die Erneuerung des Bestandes statt in zusätzlichen Wohnraum. Für Verkäuferinnen und Verkäufer bestehender Liegenschaften bleibt das Marktumfeld dadurch strukturell vorteilhaft.
Ferienimmobilien: Ein Markt mit eigenen Regeln
Für das gehobene Segment besonders relevant ist die Entwicklung bei Zweitwohnsitzen. Der Markt für Ferienimmobilien entwickelt sich traditionell über dem Schweizer Durchschnitt und folgt dabei anderen Gesetzmässigkeiten als der Erstwohnsitzmarkt: Da Käuferschaften solche Objekte überwiegend aus Eigenkapital finanzieren, reagiert die Nachfrage deutlich weniger sensibel auf Zinsschwankungen. Das macht Ferienimmobilien in attraktiven Lagen – etwa im Engadin, im Wallis oder im Tessin – zu einer vergleichsweise stabilen Anlageklasse, die sich der allgemeinen Zinslogik ein Stück weit entzieht.
Blasenrisiko im Blick behalten
Trotz der insgesamt robusten Verfassung des Marktes lohnt sich ein differenzierter Blick: Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index ist zuletzt spürbar gestiegen und weist auf ein moderates, regional aber durchaus ausgeprägteres Blasenrisiko hin – insbesondere in den Tourismusregionen Graubündens sowie in Einsiedeln, in der Stadt Zürich und in Nidwalden. Für Käuferinnen und Käufer exklusiver Liegenschaften in diesen Regionen bedeutet dies: Eine sorgfältige, unabhängige Bewertung bleibt unerlässlich – auch wenn das aktuelle Zinsumfeld günstig ist.
Geschäftsflächen: Zurückhaltung bei Büros, Knappheit bei Verkaufsflächen
Bei Büroflächen bremsen die schwächere Beschäftigungsentwicklung – besonders in IT und Finanzdienstleistungen – sowie ein nur moderates Wachstum 2026 die Nachfrage; die Angebotsmieten dürften dennoch leicht um rund 0,5 Prozent steigen. Bei Verkaufsflächen sorgt die seit Jahren rückläufige Neubautätigkeit für historisch tiefe Leerstände von rund 1,8 Prozent, während der anhaltende Druck des Onlinehandels die Mieten 2026 um rund 0,8 Prozent sinken lassen dürfte.
Was das für Käuferinnen und Käufer bedeutet
Das anhaltend tiefe Zinsniveau, kombiniert mit der Aussicht auf eine Seitwärtsbewegung statt eines erneuten Zinsanstiegs, spricht weiterhin für den Kauf – insbesondere für Käuferschaften mit solider Eigenkapitalbasis, wie sie im gehobenen Segment häufig anzutreffen ist. Die absehbare Abschaffung des Eigenmietwerts dürfte die Attraktivität von Wohneigentum zusätzlich erhöhen. Wer sich gegen einen möglichen Zinsanstieg absichern möchte, kann mit einer Forward-Hypothek den heutigen Zinssatz bis zu zwölf Monate im Voraus fixieren. Gleichzeitig gilt: In Regionen mit erhöhtem Blasenrisiko lohnt sich eine besonders sorgfältige Objektprüfung.
Was das für Verkäuferinnen und Verkäufer bedeutet
Für Eigentümerinnen und Eigentümer bleibt das Marktumfeld 2026 grundsätzlich vorteilhaft: Das strukturell knappe Angebot – verstärkt durch den hohen Anteil an Ersatzneubauten, der den Nettowohnungszugang begrenzt – trifft weiterhin auf eine robuste Nachfrage. Besonders im Zweitwohnsitzmarkt, der sich strukturell von den Zinsentwicklungen abkoppelt, bleibt die Zahlungsbereitschaft hoch. Eine aktuelle, unabhängige Bewertung der eigenen Liegenschaft und eine qualifizierte Beratung durch einen erfahrenen, gut vernetzten Immobilienmakler bilden die Grundlage, um von diesem Umfeld optimal zu profitieren – gerade angesichts der teils erheblichen regionalen Unterschiede.